השקעות בנדל"ן הם תחום קורץ עבור ישראלים רבים אך מחירי הדיור הגבוהים בארץ שולחים אותם לחפש השקעות מוצלחות דווקא בארצות אחרות. רוסיה ואוקראינה הן שתי מדינות שישראלים רבים אוהבים להשקיע בהן בנדל"ן. הסיכון אמנם גדול אבל גם התשואה. תשואה ריאלית, לדוגמה, על דירה להשכרה בקייב בירת אוקראינה היא בת 7%-10%, תשואה גבוהה מכל מה שניתן לצפות לו בהשקעה בנדל"ן בארץ.

שוק הנדל"ן באוקראינה

באוקראינה חיים כ- 45 מיליון בני אדם כאשר הערים המרכזיות להשקעה הן קייב הבירה ואודסה. נפילת השוק ב-2008 גרמה לירידות חדות במחירי הדיור שקוצצו לחצי, בנוסף פלישת רוסיה לחצי האי כרים מביאה לחוסר יציבות פוליטית והעלאת רמת הסיכון, במיוחד באודסה הסמוכה לחצי האי כרים. כיום המצב הוא שהביקוש גדול מההיצע בשוק הנדל"ן ומגמת ירידת המחירים שאפיינה את העשור האחרון מתהפכת, אך הסיכון ממלחמה וחוסר יציבות פוליטית – קיים.

דמי השכירות במדינה נעים בין 500$ ל- 900$.  מס על רכישה, המשולם בעת רכישת נכס, עומד על 2%. מס ההכנסה על שכירות ממגורים עומד על 20%, ומס שבח עומד על 18% ומשולם בעת מכירת הנכס.

עבור משקיעים זרים שיעור המס עומד על 19% מהרווח אבל אם מבצעים את ההשקעה דרך חברת ניהול מקומית המס יורד ל- 5%. גם מס השבח אינו מחויב המציאות: אם  הייתה החזקה של הנכס למעלה משלוש שנים, מקבלים פטור ממס שבח. בין ישראל לאוקראינה יש אמנת מס כלומר – אין כפל מס. אדם שמשלם מס באוקראינה לא יצטרף לשלם את מלוא המס שוב בישראל, אלא רק את ההפרש במידה והמס בישראל גבוה יותרמומלץ להתייעץ מול נוטריון המכיר את השוק שיוכל לעזור לעשות סדר בדברים בכדי שתקבלו את המקסימום.

אוקראינה היא בתהליך צמצום פערים מהעולם המערבי, שיעור הצמיחה הכלכלית הממוצע הוא 3% בשנה. בקייב הבירה גרים כשלושה מיליון תושבים ומיליון נוספים נכנסים מידי יום לעבוד בה. שוק הדירות להשכרה פורח בה. בנוסף, העיר מהווה מוקד משיכה תיירותי כך שקיים גם שוק גדול לדירות Air BNB, במיוחד במרכז העיר שם המחירים לדירות אלו הם גם גבוהים יותר. המחיר למטר בקייב עומד על טווח שבין 815$-1350$ עם תשואה שבין 8%-10%.

אודסה היא עיר נמל בדרום המדינה, לחופי הים השחור. העיר מונה כמיליון בני אדם, והיא מרכז סחר גדול מאוד. גם בה, מחירי הדיור אינם משקפים את ערכם האמתי, הגבוה יותר – אך קרבתה לחצי האי כרים מערערת על יציבות ההשקעה. בניגוד להשקעות בשוק ההון, מכירת הנכסים לוקחת זמן ואף תמיד קיים החשש שהנכס עצמו יפגע מפעולות מלחמתיות באזור.

שוק הנדל"ן ברוסיה

שוק הנדל"ן הרוסי המקומי הוא שוק תוסס בזירה המקומית אך מבחינת משקיעים זרים – הוא מדשדש בעצלתיים בגלל רמות הסיכון הגבוהות. ישנן ערים שנחשבות בטוחות יותר להשקעה בתחום הנדל"ן כמו סנט פטרסבורג או מוסקבה, בזכות החיים החברתיים תוססים והביקוש הגבוה. ראש ממשלת רוסיה פוטין ידוע במדיניות קיצוניות, הסכסוך הצבאי מול אוקראינה מדאיג אף הוא וכן נפילות מהטבע המקומי ומחירי הנפט. יחד עם זאת, רוסיה נמצאת בשנים האחרונות בתנופה כלכלית וירידת ערך הרובל היא הזדמנות להמיר את השקל לרובל הרוסי, ולקנות דירה בזול.

סנט פטרסבורג ומוסקבה, הן שתי הערים הגדולות ברוסיה. סנט פטרסבורג היא עיירת חוף עם ים ונמל, היא עיר מרכזית ויפיפייה עם תרבות חזקה ומסחר פעיל אשר מושכת אליה תיירים רבים.

דירה חדשה ברוסיה מעלה את ערכה עשרות אחוזים כאשר היא נרכשת בזמן בנייה, ועד שהדירה מוכנה ונמסרת לבעלים. עליית ערך הדירה בזמן הבנייה נעה בין 20%-50%, יחד עם זאת – ככל שקונים דירה בשלבים מוקדמים יותר של הבניה כך הסיכון גדל. התשואה על השכרת הנכס סובבת סביב 10% על השכרה רגילה ו-20% מהשכרת הדירה למטרות Air BNB – לתיירות.

דירות סטודיו יפות חדשות במיקום טוב וסטנדרט בנייה גבוה, עולות בממוצע כ-130,000 ₪ כאשר שליש מזה משולם כמקדמה והיתר משולם ככל שהבנייה מתקדמת. שני סוגי הדירות המבוקשים ביותר דירות קטנות ודירות "אפרטמנט". כחלק מהמדיניות הממשלתית, קבלנים בונים דירות קטנות לרב, שלהן ביקוש רב: סטודנטים, משפחות צעירות וזוגות צעירים. הביקוש הגבוה וגודל הדירה הקטן מבטיח השקעה מעטה וקלות מכירה ומימוש  הרווחים מהנכס. טרנד דירות "אפרטמנט": דירות יפות וחדישות עם לובי מרווח, מתחם מסחר פנימי עם בתי קפה, מסעדות, חדר כושר ועוד ואפשרות הזמנת שירותים פנימיים בתחומי הניקיון, כביסה, משלוחי אוכל, וכדומה, דירות אשר הביקוש אליהן הוא גם גבוה מאד.

בגלל מחסומי השפה, המרחק והבירוקרטיה, נהוג לקחת חברת ניהול השקעה שמתמחה ברוסיה, דבר המשחרר ממרבית ההתעסקות בעסקה. רוב התהליך מתבצע בארץ וניתן להתנהל עם רוב המסמכים הנוטריונים ברוסית והבירוקרטיה פה.

ייפוי כח נוטריוני למדינות רוסיה ואוקראינה להוצאת מסמכים לרכישת נדל"ן

רוסיה ואוקראינה מציעות השקעות נדל"ן בעלות תשואה גבוהה, וגם בעלות סיכון לא קטן. חלק מהסיכון נובע מהתעסקות בשווקים לא מוכרים, מחסומי שפה ובירוקרטיה, חלקו מהמרחק בין ישראל ומקום הנכס וחלק מסיבות אובייקטיביות הנובעות מהסכסוך בין שתי המדינות ומחוסר יציבות פוליטית. לרב, הפתרון הנהוג כולל השכרת שירותים של חברת ניהול המתמחה בהשכרה, רכישה, מכירה וניהול נכסי נדל"ן במדינות אלו אשר מסוגלת לתת את שירותי הניהול לנכס עצמו כמו גם את לנהל את תהליכי הרכישה ומכירה של הנכס. בטרם החברה שנבחרה תוכל לבצע את ייעודה, יהיה עליה לקבל מאת המשקיע ייפוי כח נוטריוני למדינות רוסיה ואוקראינה על מנת שיתאפשר לה לפעול להוציא מסמכים לרכישת נדל"ן בארצות אלו.

ייפוי כח נוטריוני חשוב במיוחד כיוון שייפוי כח לביצוע עסקאות נדל"ן נותן כח רב לידי החברה המנהלת כך שרצוי שעל ניסוח ייפוי הכח, ותרגומו לשפה שהמשקיע מבין יהיה אמון נוטריון רובר רוסית אשר לו ידע נרחב במשפט ובכלל זה בחוקי הנדל"ן בארץ ובארצות אלו.